Untermiete und Zwischenmiete: Erlaubnis des Vermieters, Untermietvertrag, Kaution, Kündigungsfrist, Steuern und Rundfunkbeitrag bei Erasmus-Studierenden.
Ein Zimmer der eigenen Wohnung unterzuvermieten (Untermiete), auch nur für ein paar Monate (Zwischenmiete), ist in Deutschland legal und üblich, unter einer Bedingung: der Erlaubnis Ihres Vermieters. Das BGB gibt Ihnen sogar einen Anspruch auf diese Erlaubnis, wenn Sie ein berechtigtes Interesse haben, einen Teil der Wohnung unterzuvermieten. Danach werden Sie selbst zum Vermieter: schriftlicher Vertrag, begrenzte Kaution, Kündigungsfristen, Steuererklärung. Dieser Leitfaden richtet sich an Mieterinnen und Mieter sowie an selbst nutzende Eigentümer, die Erasmus-Studierende in einem freien Zimmer aufnehmen möchten, in Göttingen oder anderswo in Deutschland.
Zuerst: die Erlaubnis des Vermieters
Diese Regel bestimmt alles Weitere. Ein Mieter darf den Gebrauch der Wohnung ohne Erlaubnis des Vermieters keinem Dritten überlassen (§ 540 BGB). Das Gesetz mildert diesen Grundsatz aber sofort: Entsteht für Sie nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zu überlassen, können Sie die Erlaubnis von Ihrem Vermieter verlangen (§ 553 BGB). Ein Auslandsaufenthalt, eine veränderte finanzielle Lage oder der Auszug eines Mitbewohners sind klassische Gründe.
Drei praktische Nuancen:
- Der Vermieter kann die Erlaubnis von einer angemessenen Mieterhöhung (Untermietzuschlag) abhängig machen, wenn ihm die Überlassung nur so zuzumuten ist (§ 553 Absatz 2 BGB).
- Der Anspruch betrifft einen Teil der Wohnung. Die ganze Wohnung während Ihrer Abwesenheit unterzuvermieten ist davon nicht gedeckt; die Zustimmung des Vermieters bleibt dann freiwillig.
- Bitten Sie schriftlich um Erlaubnis, mit Namen der aufgenommenen Person und Dauer. Eine Untervermietung ohne Erlaubnis kann eine Abmahnung und danach eine Kündigung rechtfertigen.
Sind Sie selbst nutzende Eigentümerin oder Eigentümer, stellt sich die Frage nicht: Sie vermieten ein Zimmer Ihrer eigenen Wohnung, im flexiblen Regime, das wir in Ein Zimmer an Erasmus-Studierende in Göttingen vermieten beschreiben.
Der Untermietvertrag: was hineingehört
Liegt die Erlaubnis vor, schließen Sie mit der Studentin oder dem Studenten einen Untermietvertrag. Sie werden deren Vermieter; Ihr eigener Vermieter bleibt Ihrer, und Sie haften ihm weiterhin für Miete und Zustand der Wohnung. Der schriftliche Vertrag sollte festhalten:
| Klausel | Was hineingehört | Quelle |
|---|---|---|
| Mietsache | Das vermietete Zimmer und die mitbenutzbaren Gemeinschaftsräume (Küche, Bad, Internet) | gängige Praxis |
| Dauer | Beginn und Ende, wenn der Aufenthalt einem Semester folgt | siehe unten |
| Miete | Betrag, was enthalten ist (Nebenkosten, Strom, Internet), Zahlungstermin | § 556 BGB |
| Kaution | Höchstens drei Nettokaltmieten, zahlbar in drei Raten | § 551 BGB |
| Inventar | Liste der Möbel und ihr Zustand, von beiden Seiten unterschrieben | gängige Praxis |
| Erlaubnis | Hinweis, dass der Hauptvermieter der Untervermietung zugestimmt hat | § 540 BGB |
Bei der Dauer kommt es auf das Zimmer an. Bewohnen Sie die Wohnung selbst und vermieten ein möbliertes Zimmer, fallen Sie unter § 549 Absatz 2 Nr. 2 BGB: Die Kündigungsfrist ist für beide Seiten kurz (spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf desselben Monats, § 573c Absatz 3 BGB), und Sie müssen eine Kündigung nicht begründen. Ein Enddatum im Vertrag dient dann vor allem als gemeinsamer Anhaltspunkt. Wohnen Sie nicht vor Ort, gilt das allgemeine Recht, und eine Befristung ist nur in den Fällen des § 575 BGB wirksam: siehe unseren Leitfaden Zeitmietvertrag, Kündigungsverzicht, Kaution.
Die Formalitäten, die Studierende von Ihnen erwarten
Zwei Formalitäten kommen jedes Mal, und ohne Sie schaffen die Studierenden sie nicht.
- Die Wohnungsgeberbestätigung. Die Untermieterin oder der Untermieter muss sich binnen zwei Wochen nach dem Einzug anmelden (§ 17 BMG), und der Wohnungsgeber, also Sie, bestätigt den Einzug (§ 19 BMG). Die Bestätigung nennt Ihren Namen und Ihre Anschrift, den Namen des Eigentümers, falls Sie es nicht sind, die Anschrift der Wohnung, das Einzugsdatum und den Namen der einziehenden Person. Wer sie nicht aushändigt, riskiert ein Bußgeld von bis zu 1.000 € (§ 54 BMG). Warum dieses Papier für Studierende so wichtig ist, erklären wir in Wohnungsgeberbestätigung: warum dein Vermieter sie dir geben muss.
- Der Rundfunkbeitrag. Er wird einmal pro Wohnung gezahlt. Ein untervermietetes Zimmer, das nur durch Ihre Wohnung erreichbar ist, gehört zu Ihrer Wohnung: Der Untermieter zahlt keinen eigenen Beitrag, es zählt der Beitrag der Wohnung (rundfunkbeitrag.de, Informationen für Studierende). Sagen Sie das klar, denn Studierende bekommen nach der Anmeldung oft Post vom Beitragsservice. Mehr dazu in Rundfunkbeitrag: wer in der WG zahlt.
Steuern: die 520-Euro-Regel und darüber hinaus
Die Miete, die Sie einnehmen, ist grundsätzlich steuerpflichtiges Einkommen aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG), anzugeben in der Anlage V Ihrer Steuererklärung. Die Finanzverwaltung sieht allerdings eine Vereinfachungsregelung vor: Vermieten Sie Teile der selbst genutzten Wohnung vorübergehend, oder untervermieten Sie vorübergehend Teile der angemieteten Wohnung, und übersteigen die Einnahmen 520 € im Jahr nicht, kann von der Besteuerung abgesehen werden (R 21.2 Absatz 1 der Einkommensteuer-Richtlinien, Amtliches Einkommensteuer-Handbuch des Bundesfinanzministeriums).
Zwei Dinge sollten Sie wissen:
- Es ist eine Freigrenze, kein Freibetrag: Ein Euro darüber, und die gesamten Einnahmen werden steuerpflichtig. Ein Semester Untermiete überschreitet diese Grenze fast immer.
- Darüber erklären Sie die Einnahmen und ziehen den Anteil der Kosten ab, der auf das vermietete Zimmer entfällt (Ihre eigene Miete anteilig nach Fläche, Strom, Internet, Möbel). Das steuerpflichtige Ergebnis ist oft gering. Für ein Semester bleibt die Rechnung einfach; im Zweifel bestätigt Ihnen eine Steuerberaterin oder ein Lohnsteuerhilfeverein Ihre Situation.
Die richtigen Studierenden finden und Fallen vermeiden
Ein Zimmer zur Zwischenmiete für ein Semester ist genau das, was Erasmus-Studierende bei ihrer Ankunft in Göttingen suchen: Sie merken schnell, dass die Wohnheime des Studentenwerks mit Wartelisten arbeiten, und wenden sich WGs zu, wie wir in WG-Suche in Göttingen beschreiben. Sie sind also in der Position, auszuwählen.
Ein paar Gewohnheiten, die beide Seiten schützen:
- Besichtigung oder Videoanruf vor jeder Zusage, nie eine Überweisung „zum Reservieren“ vor der Unterschrift. Falsche Profile gibt es auf beiden Seiten: Unsere Anti-Betrug-Checkliste nennt die Warnsignale.
- Ein schriftlicher Vertrag und ein Inventar, auch für drei Monate. Das regelt die Rückzahlung der Kaution ohne Streit.
- Eine Warmmiete als Pauschale (Nebenkosten, Strom und Internet inklusive) für einen kurzen Aufenthalt: Die Studierenden wissen, was sie zahlen, und Sie haben nach dem Auszug keine Abrechnung zu verschicken.
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FAQ — An Studierende untervermieten
Brauche ich die Zustimmung meines Vermieters, um ein Zimmer unterzuvermieten? Ja, immer (§ 540 BGB). Haben Sie aber ein berechtigtes Interesse, das nach Abschluss Ihres Mietvertrags entstanden ist, können Sie die Erlaubnis zur Untervermietung eines Teils der Wohnung verlangen; der Vermieter darf nur eine angemessene Mieterhöhung verlangen (§ 553 BGB).
Welche Kaution darf ich von meinem Untermieter verlangen? Höchstens drei Nettokaltmieten, zahlbar in drei Raten (§ 551 BGB). Ein beim Einzug unterschriebenes Inventar vermeidet Streit bei der Rückzahlung.
Muss der Untermieter den Rundfunkbeitrag zahlen? Nicht gesondert, wenn sein Zimmer nur durch Ihre Wohnung erreichbar ist: Der Beitrag wird einmal pro Wohnung gezahlt (rundfunkbeitrag.de). Hat das Zimmer einen eigenen Zugang vom Treppenhaus oder von außen, zählt es als eigene Wohnung.
Muss ich die Miete aus einer Untervermietung von wenigen Monaten erklären? Ja, es sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Eine Vereinfachungsregelung erlaubt es, eine vorübergehende Untervermietung eines Teils der Wohnung mit Einnahmen bis 520 € im Jahr unversteuert zu lassen; darüber erklären Sie alles und ziehen den Kostenanteil des Zimmers ab.
Welche Kündigungsfrist gilt für ein möbliertes Zimmer in meiner Wohnung? Bewohnen Sie die Wohnung selbst und vermieten ein möbliertes Zimmer, kann jede Seite spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf desselben Monats kündigen (§ 573c Absatz 3 BGB), ohne Begründung (§ 549 Absatz 2 BGB).
Dieser Artikel dient der Information und ersetzt weder amtliche Quellen noch eine Rechts- oder Steuerberatung. Studroof ist eine passive Anzeigenplattform, kein Makler und keine Hausverwaltung. Die Regeln zu Untermiete und Besteuerung ändern sich: Prüfen Sie Ihre Situation immer auf gesetze-im-internet.de und beim Bundesministerium der Finanzen. Letzte Aktualisierung: September 2026.