Ein Apartment oder Zimmer an Erasmus-Studierende vermieten: warum ein Zeitmietvertrag selten wirksam ist, Kündigungsverzicht, Kaution und Mietpreisbremse.
Ein Wohnraummietvertrag ist in Deutschland im Grundsatz unbefristet. Ein Vertrag „vom 1. Oktober bis 31. März“ ist nur dann ein wirksamer Zeitmietvertrag, wenn Sie bei Vertragsschluss schriftlich einen der drei gesetzlich zugelassenen Befristungsgründe nennen; sonst gilt er als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Wer ein Apartment oder ein abgeschlossenes Zimmer für ein Semester an Erasmus-Studierende vermieten will, muss deshalb die Alternative kennen, mit der Vermieter arbeiten: den unbefristeten Vertrag mit beidseitigem Kündigungsverzicht. Dazu kommen drei Regeln mit Zahlen: die Kaution von höchstens drei Monatsmieten, die gesetzliche Kündigungsfrist und, in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt wie Göttingen, die Mietpreisbremse bei Neuvermietung. Dieser Leitfaden erklärt sie aus Vermietersicht, mit Quellen.
Warum der Vertrag „für ein Semester“ nicht so einfach ist
§ 575 BGB lässt einen Zeitmietvertrag nur in drei Fällen zu: Sie wollen die Räume nach Ablauf selbst bewohnen oder Familien- oder Haushaltsangehörigen überlassen; Sie wollen die Räume beseitigen, wesentlich verändern oder instand setzen, sodass ein Verbleib des Mieters unmöglich wäre; oder Sie wollen die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten. Den Grund müssen Sie bei Vertragsschluss schriftlich mitteilen. Sonst ist das Gesetz eindeutig: Das Mietverhältnis gilt als auf unbestimmte Zeit geschlossen.
„Die Studentin reist im März ab“ ist kein Grund im Sinne des § 575. Ein datierter Vertrag ohne wirksamen Grund gibt der Mieterin einen unbefristeten Vertrag, den sie mit gesetzlicher Frist kündigen kann, den Sie aber nicht zum geplanten Datum beenden können, wenn sie bleiben möchte.
Zwei wichtige Ausnahmen begrenzen diese Feststellung:
- Das möblierte Zimmer in Ihrer eigenen Wohnung (§ 549 Absatz 2 Nr. 2 BGB) ist vom § 575 ebenso ausgenommen wie vom Kündigungsgrund. Die Kündigungsfrist ist für beide Seiten kurz, spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf desselben Monats (§ 573c Absatz 3 BGB). Für diesen Fall lesen Sie Ein Zimmer an Erasmus-Studierende in Göttingen vermieten.
- Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist (§ 549 Absatz 2 Nr. 1 BGB), genießt ebenfalls ein leichteres Regime, aber die Gerichte legen ihn eng aus (wirklich vorübergehende Aufenthalte); ein Universitätssemester fällt nicht mit Sicherheit darunter. Bauen Sie Ihren Vertrag nicht ohne Rechtsrat allein auf diese Ausnahme.
Die Alternative: unbefristeter Vertrag + beidseitiger Kündigungsverzicht
Die übliche Praxis, um einen Vertrag an einen festen Zeitraum zu binden, ist der Kündigungsverzicht (oder Kündigungsausschluss): Der Vertrag ist unbefristet, aber beide Seiten verzichten für einen bestimmten Zeitraum auf die ordentliche Kündigung. Nach Ablauf kann jede Seite mit gesetzlicher Frist kündigen.
Der Bundesgerichtshof (BGH) setzt dieser Klausel in Formularverträgen Grenzen: Sie muss beidseitig sein, darf nur die ordentliche Kündigung erfassen und höchstens vier Jahre ab Vertragsschluss dauern, sonst ist sie unwirksam (Zusammenfassung der Rechtsprechung, Haufe). Für ein Semester sind Sie weit von dieser Grenze entfernt: Ein Verzicht über sechs Monate ist problemlos möglich.
So sieht das für Studierende aus, die zum Wintersemester kommen:
| Element | Was Sie schreiben | Wirkung |
|---|---|---|
| Dauer | Unbefristeter Vertrag ab 1. Oktober | Entspricht der gesetzlichen Regel |
| Kündigungsverzicht | Beidseitiger Verzicht auf die ordentliche Kündigung bis 31. März | Weder Sie noch die Studierenden können vorher kündigen |
| Ende des Aufenthalts | Die Studierenden kündigen mit gesetzlicher Frist zum Ende März | Sie müssen es vorausplanen: siehe unten |
| Vorzeitiger Auszug | Ohne Ihre Zustimmung nicht möglich; ein Nachmieter kann verhandelt werden | Sicherheit für Sie, verhandelte Flexibilität für sie |
Der Punkt, den Studierende fast immer übersehen: Der Kündigungsverzicht beendet den Vertrag nicht automatisch. Um Ende März auszuziehen, müssen die Studierenden fristgerecht kündigen. Erklären Sie das bei der Unterschrift und schreiben Sie die Frist in den Vertrag. Sonst läuft der Vertrag weiter.
Die gesetzliche Kündigungsfrist, für Mieter und Vermieter
§ 573c BGB regelt die ordentliche Kündigungsfrist: Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zugehen und wirkt zum Ablauf des übernächsten Monats. Eine am 3. Januar zugegangene Kündigung beendet den Vertrag am 31. März; eine am 5. Januar zugegangene am 30. April. Für den Vermieter verlängert sich diese Frist mit der Mietdauer, was einen Erasmus-Aufenthalt nicht betrifft.
Zwei Erinnerungen:
- Der Vermieter einer abgeschlossenen Wohnung darf nur bei berechtigtem Interesse kündigen (§ 573 BGB): Eigenbedarf, Pflichtverletzungen des Mieters und so weiter. Das Semesterende ist keines; daher der Wert eines Mieters, der selbst ausziehen will.
- Eine Klausel, die die Frist des Vermieters verkürzt oder die des Mieters zu dessen Nachteil verlängert, ist unwirksam (§ 573c Absatz 4 BGB). Nur das möblierte Zimmer in der Vermieterwohnung kennt die kurze Frist des Absatzes 3.
Die Kaution: drei Monatsmieten, drei Raten
§ 551 BGB begrenzt die Kaution auf das Dreifache der Nettokaltmiete (als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesene Betriebskosten zählen nicht). Die Mieterin oder der Mieter darf sie in drei gleichen Monatsraten zahlen, die erste zu Beginn des Mietverhältnisses. Sie müssen die Summe getrennt von Ihrem Vermögen anlegen, verzinst zum üblichen Satz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist; die Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit.
Für Studierende aus dem Ausland ist die Kaution ein großer Betrag, noch bevor die erste Miete fällig ist. Zwei Gesten machen Ihre Anzeige attraktiver, ohne Ihre Sicherheit zu schmälern: die Ratenzahlung von vornherein anbieten und im Vertrag eine angemessene Rückzahlungsfrist nach der Übergabe festlegen, da das Gesetz keine Zahl nennt. Was die Studierenden dazu bereits wissen, erklären wir in Kaution und Nebenkosten in Deutschland.
Die Miete: Mietspiegel und Mietpreisbremse
In einer Gemeinde mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete eines neuen Vertrags die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 % übersteigen (§ 556d BGB). Göttingen steht in der Niedersächsischen Mieterschutzverordnung, deren Geltungsdauer bis zum 31. Dezember 2029 verlängert wurde (Niedersächsisches Wirtschaftsministerium). Die Vergleichsmiete lesen Sie im Mietspiegel der Stadt ab, veröffentlicht seit dem 1. Mai 2023 und fortgeschrieben zum 1. Mai 2025, mit Online-Rechner (Stadt Göttingen).
Drei Hinweise:
- Die Grenze bezieht sich auf die Nettokaltmiete. Ein Möblierungszuschlag ist zulässig, muss aber begründbar bleiben; es gibt keine gesetzliche Tabelle, und er erlaubt nicht, die Grenze zu umgehen.
- Es gibt Ausnahmen: Neubau, der nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurde, umfassende Modernisierung, eine bereits höhere Vormiete (§§ 556e und 556f BGB). Sie setzen voraus, dass Sie den Mieter vor Vertragsschluss darüber informieren.
- Das möblierte Zimmer in Ihrer eigenen Wohnung unterliegt der Mietpreisbremse nicht (§ 549 Absatz 2 BGB).
Eine regelkonforme, transparente Miete vermietet sich jedes Semester schnell neu; eine beanstandete Miete kann auf die Grenze gesenkt werden, mit Rückzahlung des zu viel Gezahlten. Bei den Nebenkosten erspart eine Pauschale die Jahresabrechnung, die sonst binnen zwölf Monaten zugehen muss (§ 556 BGB), besonders willkommen, wenn der Mieter schon wieder im Ausland ist. Sind Sie nicht Eigentümer, sondern vermieten ein Zimmer unter, beschreibt Ein Zimmer an Studierende untervermieten den Rahmen.
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FAQ — Mietvertrag für Studierende in Deutschland
Kann ich mit Studierenden einen Vertrag vom 1. Oktober bis 31. März schließen? Nur, wenn Sie bei Vertragsschluss schriftlich einen der drei Gründe des § 575 BGB nennen (Eigenbedarf, Bauarbeiten, Werkwohnung). Sonst gilt der Vertrag als unbefristet. Die übliche Alternative ist ein unbefristeter Vertrag mit beidseitigem Kündigungsverzicht bis zum 31. März.
Wie lange darf ein Kündigungsverzicht dauern? In einem Formularvertrag höchstens vier Jahre ab Vertragsschluss, und der Verzicht muss beidseitig sein; darüber hinaus ist die Klausel nach dem Bundesgerichtshof unwirksam. Ein Verzicht über ein Semester ist unproblematisch.
Mit welcher Frist müssen die Studierenden kündigen, um auszuziehen? Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen und wirkt zum Ablauf des übernächsten Monats (§ 573c BGB). Wer Ende März ausziehen will, muss also spätestens Anfang Januar kündigen. Schreiben Sie dieses Datum in den Vertrag.
Welche Kaution für Studierende? Höchstens drei Nettokaltmieten, zahlbar in drei gleichen Monatsraten (§ 551 BGB). Die Summe ist getrennt von Ihrem Vermögen anzulegen.
Gilt die Mietpreisbremse für mein Zimmer in Göttingen? Ja bei einer abgeschlossenen Wohnung oder einem Zimmer in einer Wohnung, die Sie nicht selbst bewohnen: Die Miete des neuen Vertrags darf die Vergleichsmiete um höchstens 10 % übersteigen, mit Ausnahmen (§ 556d BGB). Nein bei einem möblierten Zimmer in der Wohnung, die Sie selbst bewohnen (§ 549 BGB).
Dieser Artikel dient der Information und ersetzt weder amtliche Quellen noch eine Rechtsberatung. Studroof ist eine passive Anzeigenplattform, kein Makler und keine Hausverwaltung. Mietrecht und Gebietskulissen der Mietpreisbremse ändern sich: Prüfen Sie Ihre Situation immer auf gesetze-im-internet.de und, für Göttingen, auf goettingen.de. Letzte Aktualisierung: September 2026.