État des lieux in Frankreich: Ein- und Auszugsprotokoll, das Prinzip contradictoire, normale Abnutzung und eine Checkliste, die deine Kaution schützt.
Der état des lieux (Übergabeprotokoll) ist das Dokument, das den Zustand der Wohnung genau festhält, Raum für Raum, beim Einzug und noch einmal beim Auszug. Er ist Pflicht, wird contradictoire erstellt (du UND der Vermieter gemeinsam anwesend) und dem Mietvertrag beigefügt. Er ist DAS Dokument, das deine Kaution schützt: Am Ende wird das Auszugsprotokoll mit dem Einzugsprotokoll verglichen, und jede Abweichung kann von deinem Geld abgezogen werden. Ohne Einzugsprotokoll wird vermutet, dass du alles in einwandfreiem Zustand übernommen hast – dann haftest du für die kleinste Spur. Die goldene Regel: alles notieren, alles fotografieren, alles datieren. Hier ist die Checkliste, die dich vor Streit bewahrt.
Was ein état des lieux ist und warum er so wichtig ist
Ein état des lieux ist ein schriftliches Dokument, das Raum für Raum den Zustand der Wohnung und ihrer Ausstattung festhält. Er wird zu zwei Zeitpunkten erstellt:
- Beim Einzug: bei der Schlüsselübergabe, bevor du deine Taschen abstellst.
- Beim Auszug: wenn du am Ende des Mietverhältnisses die Schlüssel zurückgibst.
Warum ist er so wichtig? Weil der Vermieter am Ende den Auszug mit dem Einzug vergleicht. Alles, was sich verschlechtert hat – und keine normale Abnutzung ist –, kann von deiner Kaution abgezogen werden. Das Protokoll ist buchstäblich die Lebensversicherung deiner Kaution.
Kernpunkt des Gesetzes: Ohne Einzugsprotokoll wird vermutet, dass du die Wohnung in gutem Zustand übernommen hast. Anders gesagt: Der kleinste Riss oder Fleck ist dann standardmäßig „deine Schuld“. Unterschreib nie einen Mietvertrag ohne ordentliches Einzugsprotokoll.
Einzug gegen Auszug: das Prinzip contradictoire
Das Protokoll ist contradictoire: Es wird gemeinsam erstellt, du und der Vermieter (oder seine Vertretung) sind gleichzeitig anwesend. Beide stellen fest, kommentieren und unterschreiben. Genau diese gemeinsame Anwesenheit gibt ihm rechtliches Gewicht.
| EINZUGSprotokoll | AUSZUGSprotokoll | |
|---|---|---|
| Wann | Bei der Schlüsselübergabe | Beim Auszug, vor der Schlüsselrückgabe |
| Zweck | Den Ausgangszustand festhalten | Mit dem Einzug vergleichen |
| Unterschrieben von | Dir + Vermieter (contradictoire) | Dir + Vermieter (contradictoire) |
| Dem Mietvertrag beigefügt | Ja | Bezieht sich auf den bestehenden Vertrag |
| Folgen für die Kaution | Deine schützende Referenz | Entscheidet über mögliche Abzüge |
Ein wenig bekanntes Recht: Du kannst den Vermieter bitten, das Einzugsprotokoll innerhalb von 10 Kalendertagen zu ergänzen, wenn du einen übersehenen Mangel entdeckst (ein Heizkörper, der nicht heizt, eine kaputte Steckdose). Nutz dieses Fenster.
Die Checkliste gegen Streit: was du notierst und fotografierst
Sei pingelig. Ein vages Protokoll („allgemein guter Zustand“) arbeitet gegen dich; ein detailliertes schützt dich. Geh durch:
- Wände, Decken, Böden: Löcher, Risse, Flecken, abgenutzter Teppich, zerkratzter Boden.
- Fenster und Fensterläden: Öffnen, gesprungene Scheiben, Dichtungen.
- Türen und Schlösser: vollständiger Schlüsselsatz, Griffe, Scharniere.
- Küche (möbliert): Kochfeld, Backofen, Kühlschrank, Dunstabzug, Wasserhähne, Lecks.
- Bad: Dusche, WC, Dichtungen, Schimmel, Abfluss.
- Elektrik: jede Steckdose, jeder Schalter, der Sicherungskasten.
- Heizung: jeder Heizkörper, ob er funktioniert.
- Möbel und Ausstattung (wenn möbliert): genaue Liste, Zustand jedes Teils.
- Zählerstände: Strom, Gas, Wasser – beim Einzug UND beim Auszug notiert.
Vor allem: Mach datierte Fotos von jedem Raum und jedem Mangel. Ein Foto mit Zeitstempel sagt vor Gericht mehr als tausend Worte. Schick sie dir am selben Tag per E-Mail, um das Datum festzuhalten. In einer möblierten Wohnung fotografier zusätzlich jedes Möbelstück und jedes Gerät.
Die Abnutzungstabelle: dein Schutzschild gegen Missbrauch
Die vétusté (normale Abnutzung) ist die normale Alterung der Wohnung durch Zeit und gewöhnlichen Gebrauch. Für die vétusté haftest du nicht: Farbe, die stumpf wird, ein Teppich, der sich über die Jahre abnutzt – das darf nicht von deiner Kaution abgezogen werden.
Um Streit vorzubeugen, kann der Mietvertrag eine grille de vétusté (Abnutzungstabelle, vorgesehen durch Dekret Nr. 2016-382) enthalten: Sie legt für jedes Element eine theoretische Lebensdauer und einen jährlichen Abnutzungsprozentsatz fest. Hat ein Teppich laut Tabelle „5 Jahre Abnutzung“, darf der Vermieter dir keinen neuen berechnen. Prüf, ob deinem Mietvertrag eine Tabelle beiliegt – und falls nicht, beruf dich bei jedem unfairen Abzug auf das Prinzip der vétusté. Wir erklären berechtigte und unberechtigte Abzüge in unserem Ratgeber zur Kaution.
Du kannst nicht selbst dabei sein? Das Protokoll aus der Ferne
Du kommst aus einem anderen Land und kannst am Tag nicht da sein? Es gibt mehrere Möglichkeiten:
- Schick eine Vertretung – eine Vertrauensperson mit schriftlicher Vollmacht (procuration).
- Ein Protokoll per Video aus der Ferne: Manche Agenturen bieten das an, mit Durchsicht und elektronischer Unterschrift. Bleib wachsam: Du musst die Details sehen und deine Anmerkungen eintragen lassen können.
- Ein commissaire de justice (Gerichtsvollzieher, früher huissier): Weigert sich eine Partei oder fehlt sie, kannst du einen commissaire de justice hinzuziehen. Die Kosten werden hälftig zwischen dir und dem Vermieter geteilt. Bei Uneinigkeit ist das der sicherste Weg.
Egal wie: Besteh auf einer unterschriebenen Kopie und deinen Fotos. Bestätige nie ein Protokoll, das du nicht selbst prüfen konntest.
Die Fallen, die dich die Kaution kosten
- Ein schlampiges Einzugsprotokoll unterschreiben („alles gut“, „guter Zustand“): Beim Auszug wird jeder vorher vorhandene Mangel zu deinem.
- Die Zählerstände vergessen: eine klassische Quelle für Streit um die Nebenkosten.
- Nicht fotografieren: Ohne datierten Beweis steht dein Wort gegen das des Vermieters.
- Das 10-Tage-Fenster verpassen, um einen nach dem Einzug entdeckten Mangel zu melden.
- Die Wohnung unordentlich zurückgeben: nicht geputzt heißt berechtigter Abzug.
Gut gemacht, schließt das Protokoll Wohnungsbetrug und Missbrauch die Tür und sichert deine Kaution.
FAQ — Der état des lieux für Studierende in Frankreich
Ist das Übergabeprotokoll Pflicht? Ja, beim Ein- und beim Auszug, für jede Vermietung als Hauptwohnung (möbliert, unmöbliert oder Mobilitätsmietvertrag). Es wird contradictoire erstellt und dem Mietvertrag beigefügt.
Was passiert, wenn es kein Einzugsprotokoll gibt? Es wird vermutet, dass du die Wohnung in gutem Zustand übernommen hast. Du kannst also für Mängel haftbar gemacht werden, die du nicht verursacht hast. Unterschreib nie ohne Einzugsprotokoll.
Kann ich das Protokoll nach der Unterschrift noch ergänzen? Ja. Du hast nach dem Einzug 10 Kalendertage, um den Vermieter (schriftlich) zu bitten, einen übersehenen Mangel nachzutragen.
Was ist die grille de vétusté? Eine dem Mietvertrag beigefügte Tabelle, die die normale Abnutzung jedes Elements nach Alter beziffert (Dekret 2016-382). Sie verhindert, dass du den vollen Preis für etwas zahlst, das durch die Zeit gealtert ist.
Kann ich das Protokoll aus der Ferne machen? Ja, per Vollmacht, per Videocall mit der Agentur oder mit einem commissaire de justice (Kosten geteilt). Besteh immer auf einer unterschriebenen Kopie und deinen eigenen Fotos.
Übergabeprotokoll und Kaution sind zwei Seiten derselben Medaille: Mach das Erste gut, um die Zweite zurückzubekommen. Lies noch einmal unseren Ratgeber zur Kaution und ihrer Rückzahlung, prüf die Klauseln deines Mietvertrags und bereite dein Mieterdossier als internationale:r Studierende:r vor. Unser Ankunftsguide für Bordeaux zeigt alles der Reihe nach, und unsere Services für Studierende stehen hinter dir. Bereit zum Einzug? Finde Wohnungen und WGs in Bordeaux auf Studroof.
Dieser Artikel dient der Information und ersetzt keine offiziellen Quellen. Prüf die aktuellen Regeln immer auf service-public.gouv.fr und im Dekret Nr. 2016-382. Stand: Juli 2026.