Untermiete et Zwischenmiete : accord du propriétaire, contrat, Kaution, préavis, impôts et Rundfunkbeitrag quand on sous-loue à un étudiant Erasmus.
En Allemagne, sous-louer une pièce de son logement (Untermiete), y compris pour quelques mois seulement (Zwischenmiete), est légal et courant, à une condition : l'autorisation de votre propriétaire. Le Code civil vous donne même un droit à cette autorisation quand vous avez un intérêt légitime à sous-louer une partie du logement. Ensuite, vous devenez vous-même bailleur : contrat écrit, dépôt de garantie plafonné, préavis, déclaration des revenus. Ce guide s'adresse au locataire, ou au propriétaire occupant, qui veut accueillir un étudiant Erasmus dans une chambre libre, à Göttingen ou ailleurs en Allemagne.
D'abord, l'autorisation du propriétaire
C'est la règle qui commande tout le reste. Un locataire ne peut pas confier l'usage du logement à un tiers sans l'accord du bailleur (§ 540 BGB). Mais la loi tempère aussitôt ce principe : si, après la signature de votre bail, vous avez un intérêt légitime à céder l'usage d'une partie du logement à un tiers, vous pouvez exiger l'autorisation de votre propriétaire (§ 553 BGB). Un séjour à l'étranger, un changement de situation financière ou le départ d'un colocataire sont des motifs classiques.
Trois nuances pratiques :
- Le propriétaire peut subordonner son accord à une hausse raisonnable du loyer (Untermietzuschlag) si la sous-location ne lui est acceptable qu'à ce prix (§ 553 alinéa 2 BGB).
- Le droit porte sur une partie du logement. Sous-louer la totalité de l'appartement pendant votre absence n'est pas couvert par ce droit ; l'accord du propriétaire reste alors purement volontaire.
- Demandez l'autorisation par écrit, en nommant la personne accueillie et la durée. Une sous-location sans autorisation peut justifier un avertissement puis un congé.
Si vous êtes propriétaire occupant, la question ne se pose pas : vous louez une chambre de votre propre logement, dans le régime souple décrit dans notre guide louer sa chambre à un étudiant Erasmus à Göttingen.
Le contrat de sous-location : ce qu'il doit contenir
Une fois l'accord obtenu, vous signez un Untermietvertrag avec l'étudiant. Vous devenez son bailleur ; votre propre propriétaire reste le vôtre, et vous restez responsable envers lui du loyer et de l'état du logement. Le contrat écrit doit poser :
| Clause | Ce qu'il faut écrire | Source |
|---|---|---|
| Objet | La pièce louée et les parties communes utilisables (cuisine, salle de bain, internet) | pratique courante |
| Durée | Dates de début et de fin si le séjour est calé sur un semestre | voir ci-dessous |
| Loyer | Montant, ce qu'il inclut (charges, électricité, internet), date de paiement | § 556 BGB |
| Kaution | Au plus trois loyers hors charges, payable en trois mensualités | § 551 BGB |
| Inventaire | La liste des meubles et leur état, signée par les deux parties | pratique courante |
| Autorisation | Mention que le propriétaire principal a autorisé la sous-location | § 540 BGB |
Sur la durée, le régime dépend de la pièce louée. Si vous habitez vous-même l'appartement et louez une chambre meublée, vous êtes dans le cas du § 549 alinéa 2 n° 2 BGB : le préavis est court pour les deux parties (au plus tard le 15 du mois pour la fin de ce mois, § 573c alinéa 3 BGB) et vous n'avez pas à motiver un congé. Une date de fin dans le contrat sert alors surtout de repère commun. Si vous n'habitez pas sur place, le droit commun s'applique et une durée déterminée n'est valable que dans les cas du § 575 BGB : voyez notre guide Zeitmietvertrag, Kündigungsverzicht, Kaution.
Les obligations administratives que l'étudiant attend de vous
Deux formalités reviennent systématiquement, et l'étudiant n'y arrivera pas sans vous.
- La Wohnungsgeberbestätigung. Le sous-locataire doit déclarer son domicile dans les deux semaines suivant son arrivée (§ 17 BMG), et c'est le logeur, donc vous, qui atteste l'emménagement (§ 19 BMG). L'attestation mentionne votre nom et votre adresse, le nom du propriétaire si vous ne l'êtes pas, l'adresse du logement, la date d'emménagement et le nom de la personne accueillie. Ne pas la remettre expose à une amende pouvant atteindre 1 000 € (§ 54 BMG). Côté étudiant, nous expliquons pourquoi ce papier est si attendu dans Wohnungsgeberbestätigung : pourquoi ton logeur doit te la donner.
- Le Rundfunkbeitrag. La contribution audiovisuelle se paie une fois par logement. Une chambre en sous-location accessible uniquement en traversant votre appartement fait partie de votre logement : le sous-locataire n'a pas de contribution propre à payer, c'est celle de l'appartement qui compte (rundfunkbeitrag.de, informations pour les étudiants). Dites-le clairement à l'étudiant, qui reçoit souvent un courrier du Beitragsservice après son Anmeldung. Plus de détails dans Rundfunkbeitrag : qui paie en colocation.
Les impôts : la règle des 520 € et au-delà
Les loyers que vous encaissez sont en principe des revenus locatifs imposables (§ 21 EStG), à déclarer dans l'Anlage V de votre déclaration. L'administration prévoit toutefois une règle de simplification : quand vous louez temporairement une partie du logement que vous occupez vous-même, ou que vous sous-louez temporairement une partie du logement que vous louez, et que les recettes ne dépassent pas 520 € sur l'année, le fisc peut renoncer à imposer ces revenus (R 21.2 alinéa 1 des directives d'application de l'impôt sur le revenu, Amtliches Einkommensteuer-Handbuch du ministère des Finances).
Deux points à retenir :
- C'est un seuil, pas un abattement : un euro au-dessus et la totalité des recettes devient imposable. Un semestre de sous-location dépasse ce seuil dans la quasi-totalité des cas.
- Au-dessus, vous déclarez les recettes et déduisez la part des charges correspondant à la pièce louée (loyer que vous payez vous-même au prorata de la surface, électricité, internet, mobilier). Le résultat imposable est souvent faible. Pour un étudiant qui séjourne un semestre, le calcul reste simple ; en cas de doute, un Steuerberater ou une association d'aide fiscale (Lohnsteuerhilfeverein) vous confirmera votre situation.
Trouver le bon étudiant et éviter les pièges
Une chambre en Zwischenmiete pour un semestre est exactement ce que cherchent les étudiants Erasmus qui arrivent à Göttingen : ils constatent vite que les résidences du Studentenwerk fonctionnent sur liste d'attente et se tournent vers les WG, comme nous le racontons dans trouver une WG à Göttingen. Vous êtes donc en position de choisir.
Quelques réflexes qui protègent les deux parties :
- Visite ou appel vidéo avant tout engagement, jamais de virement « pour réserver » avant la signature. Les faux profils existent des deux côtés : nos conseils anti-arnaque listent les signaux d'alerte.
- Un contrat écrit et un inventaire, même pour trois mois. C'est ce qui règle sans dispute la restitution de la Kaution.
- Une Warmmiete forfaitaire (charges, électricité et internet inclus) pour un séjour court : l'étudiant sait ce qu'il paie, et vous n'avez pas de décompte à envoyer après son départ.
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FAQ — Sous-louer à un étudiant en Allemagne
Ai-je besoin de l'accord de mon propriétaire pour sous-louer une chambre ? Oui, toujours (§ 540 BGB). Mais si vous avez un intérêt légitime né après la signature de votre bail, vous pouvez exiger l'autorisation de sous-louer une partie du logement ; le propriétaire peut seulement demander une hausse raisonnable du loyer (§ 553 BGB).
Quelle Kaution puis-je demander à mon sous-locataire ? Au plus trois loyers mensuels hors charges, payables en trois mensualités (§ 551 BGB). Un inventaire signé à l'entrée évite les litiges à la restitution.
Le sous-locataire doit-il payer le Rundfunkbeitrag ? Pas séparément si sa chambre n'est accessible qu'en passant par votre appartement : la contribution se paie une fois par logement (rundfunkbeitrag.de). Si la chambre a son propre accès depuis le palier ou l'extérieur, elle compte comme un logement distinct.
Dois-je déclarer les loyers d'une sous-location de quelques mois ? Oui, ce sont des revenus locatifs (§ 21 EStG). Une règle de simplification permet de ne pas imposer une sous-location temporaire d'une partie du logement dont les recettes ne dépassent pas 520 € sur l'année ; au-delà, vous déclarez tout et déduisez la part des charges de la pièce louée.
Quel préavis pour une chambre meublée dans mon appartement ? Si vous habitez l'appartement et louez une chambre meublée, le congé peut être donné par l'une ou l'autre partie au plus tard le 15 du mois pour la fin de ce mois (§ 573c alinéa 3 BGB), sans avoir à le motiver (§ 549 alinéa 2 BGB).
Cet article est informatif et ne remplace pas les sources officielles ni un conseil juridique ou fiscal. Studroof est un support d'annonces passif, pas une agence immobilière ni un gestionnaire. Les règles de la sous-location et de l'imposition évoluent : vérifiez toujours votre situation sur gesetze-im-internet.de et auprès du ministère fédéral des Finances. Dernière mise à jour : septembre 2026.