Inventario alquiler Francia: entrada, salida, contradictorio, tabla de desgaste y checklist para no perder tu fianza. El documento que te protege.
El inventario del alquiler (en francés, état des lieux) es el documento que describe con precisión el estado del piso, habitación por habitación, a tu entrada y luego a tu salida. Es obligatorio, se hace de forma contradictoria (tú Y el propietario presentes) y se anexa al contrato. Es EL documento que protege tu fianza: al final, se compara el estado de salida con el de entrada, y cualquier diferencia puede retenerse de tu dinero. Sin inventario de entrada, se presume que lo recibiste todo en perfecto estado, y por tanto eres responsable de la más mínima marca. La regla de oro: anótalo todo, fotografíalo todo, pon fecha. Esta es la checklist que te evita la disputa.
Qué es un inventario y por qué es vital
Un inventario (état des lieux en francés) es un documento escrito que describe, habitación por habitación, el estado del piso y de sus equipamientos. Se hace en dos momentos:
- A la entrada: en el momento de la entrega de llaves, antes de que dejes tus cosas.
- A la salida: cuando devuelves las llaves, al final del alquiler.
¿Por qué es vital? Porque al final el propietario compara la salida con la entrada. Todo lo que haya cambiado a peor —y que no sea desgaste normal— puede retenerse de tu fianza. El inventario es, literalmente, el seguro de vida de tu fianza.
Punto clave de la ley: si no hay inventario de entrada, se presume que recibiste el piso en buen estado. Dicho de otro modo, la más mínima grieta o mancha se convierte en «culpa tuya» por defecto. No firmes nunca un contrato sin un inventario de entrada serio.
Entrada frente a salida: el principio del contradictorio
El inventario es contradictorio: se hace juntos, tú y el propietario (o su agente) presentes al mismo tiempo. Cada uno observa, comenta y firma. Es esa presencia común la que le da su valor jurídico.
| Inventario de ENTRADA | Inventario de SALIDA | |
|---|---|---|
| Cuándo | En la entrega de llaves | A la salida, antes de devolver las llaves |
| Función | Fotografiar el estado de partida | Comparar con la entrada |
| Firmado por | Tú + propietario (contradictorio) | Tú + propietario (contradictorio) |
| Anexo al contrato | Sí | Vinculado al contrato existente |
| Impacto en la fianza | Tu referencia protectora | Decide las retenciones posibles |
Un derecho poco conocido: puedes pedir al propietario que modifique el inventario de entrada en los 10 días naturales siguientes, si detectas un defecto olvidado (un radiador que no calienta, un enchufe roto). Aprovecha ese plazo.
La checklist antidisputas: qué anotar y qué fotografiar
Sé meticuloso. Un inventario vago («buen estado general») te perjudica; uno detallado te protege. Repasa:
- Paredes, techos, suelos: agujeros, grietas, manchas, moqueta gastada, parqué rayado.
- Ventanas y persianas: apertura, cristales agrietados, juntas.
- Puertas y cerraduras: juego de llaves completo, manillas, bisagras.
- Cocina (amueblado): placas, horno, nevera, campana, grifería, fugas.
- Baño: ducha, inodoro, juntas, moho, desagüe.
- Electricidad: cada enchufe, cada interruptor, el cuadro.
- Calefacción: cada radiador, que funcione.
- Muebles y equipamiento (si es amueblado): lista precisa, estado de cada elemento.
- Lecturas de contadores: electricidad, gas, agua, anotadas a la entrada Y a la salida.
Y sobre todo: haz fotos con fecha de cada habitación y de cada defecto. Una foto con fecha vale más que mil palabras ante un juez. Envíatelas por correo el mismo día para fijar la fecha. En alquiler amueblado, añade fotos de cada mueble y aparato.
La tabla de desgaste: tu escudo contra los abusos
El desgaste (en francés, vétusté) es el deterioro normal del piso por el paso del tiempo y un uso normal. No eres responsable del desgaste: una pintura que pierde brillo, una moqueta que se patina con los años, eso no se retiene de tu fianza.
Para evitar discusiones, el contrato puede incluir una tabla de desgaste (prevista por el decreto n.º 2016-382): fija, para cada equipamiento, una vida útil teórica y un porcentaje de desgaste anual. Resultado: si una alfombra tiene «5 años de desgaste» según la tabla, el propietario no puede cobrarte una alfombra nueva. Comprueba si hay una tabla anexa a tu contrato, y si no, invoca el principio de desgaste ante una retención abusiva. Detallamos las retenciones justificadas frente a las abusivas en nuestra guía de la fianza.
¿Y si no puedes estar presente? El inventario a distancia
¿Llegas de otro país y no puedes estar el día señalado? Varias opciones:
- Hacerte representar por una persona de confianza con un poder por escrito.
- Un inventario a distancia por videollamada: algunas agencias lo ofrecen, con revisión y firma electrónica. Mantente atento: debes poder ver los detalles y hacer añadir tus observaciones.
- El agente judicial (commissaire de justice): si una de las partes se niega o está ausente, se puede recurrir a un agente judicial. Los gastos se reparten a partes iguales entre tú y el propietario. Es la solución más sólida en caso de desacuerdo.
Sea cual sea el método, exige una copia firmada y tus fotos. No valides nunca un inventario que no hayas podido comprobar tú mismo.
Los errores que cuestan la fianza
- Firmar un inventario de entrada hecho a la ligera («todo correcto», «buen estado»): a la salida, cualquier defecto previo pasa a ser tuyo.
- Olvidar las lecturas de contadores: fuente clásica de disputa sobre los gastos.
- No fotografiar: sin prueba con fecha, es tu palabra contra la del propietario.
- Perder el plazo de 10 días para señalar un defecto olvidado a la entrada.
- Devolver el piso sucio a la salida: la limpieza no hecha es una retención legítima.
Bien hecho, el inventario cierra la puerta a las estafas y abusos en el alquiler y asegura tu fianza.
Preguntas frecuentes — El inventario del alquiler
¿El inventario es obligatorio? Sí, tanto a la entrada como a la salida, para toda vivienda alquilada como residencia principal (amueblada, vacía o con bail mobilité). Se hace de forma contradictoria y se anexa al contrato.
¿Qué pasa si no hay inventario de entrada? Se presume que recibiste el piso en buen estado. Resultado: puedes ser considerado responsable de defectos que no causaste. No firmes nunca sin inventario de entrada.
¿Puedo corregir el inventario después de firmar? Sí. Tienes 10 días naturales tras la entrada para pedir al propietario que añada un defecto olvidado (por escrito).
¿Qué es la tabla de desgaste? Una tabla anexa al contrato que cuantifica el desgaste normal de cada equipamiento según su antigüedad (decreto 2016-382). Te evita pagar algo nuevo por lo que ya estaba gastado por el tiempo.
¿Puedo hacer el inventario a distancia? Sí, mediante un poder, una videollamada ofrecida por la agencia, o un agente judicial (gastos compartidos). Exige siempre una copia firmada y tus propias fotos.
El inventario y la fianza son las dos caras de la misma moneda: cuida el primero para recuperar la segunda. Relee nuestra guía de la fianza y su devolución, revisa las cláusulas de tu contrato de alquiler de estudiante, y prepara tu expediente de alquiler de estudiante extranjero. Nuestra guía de instalación en Burdeos lo recorre todo en orden, y nuestros servicios para estudiantes te acompañan. ¿Listo para mudarte? Encuentra alojamientos y pisos compartidos verificados en Burdeos en Studroof.
Este artículo es informativo y no sustituye a las fuentes oficiales. Consulta siempre las normas vigentes en service-public.gouv.fr y el decreto n.º 2016-382. Última actualización: julio de 2026.